农村宅基地及房屋转让协议书是农村集体经济组织成员之间或符合特定条件的受让人与转让人之间，就宅基地使用权及地上房屋所有权转让事宜达成的书面协议。该协议需明确双方权利义务、转让标的物信息、价款支付方式、产权过户责任等核心条款，并须符合《土地管理法》《民法典》关于宅基地流转的限制性规定（如受让人须为本集体经济组织成员且符合"一户一宅"条件）。协议经双方签字并经村委会见证后，依法向不动产登记机构申请变更登记方可生效。